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債務整理
2020.10.07

債務整理前や最中の住宅ローンはどうなる?債務整理後でも組めるの?

夢のマイホーム。ちょっと背伸びしてローンを組むことになったけれど、「一国一城の主」になった喜びは、他に代えることができません。
しかし、そんな喜びもつかの間、体調を崩したり、勤め先の状況が変化したりして、仕事を辞めざる得なくなったら?それでもまだ手もとには、20年分の住宅ローンが…。

結果として「任意整理」という形をとることにしたけれど、仕組みや手続きがよくわからない、また、せっかく手に入れた自宅は手放したくない!という方もいるでしょう。また、債務整理をする前に組んだ住宅ローンがどうなるのかも、気になるかと思います。債務整理をした後で、再び住宅ローンを組むことができるのか、と不安になる方もいるのではないでしょうか?
ここでは、これから債務整理を考えている方に向けて、任意整理や個人再生、自己破産と住宅ローンの仕組みについてお伝えします。

債務整理前に組んだ住宅ローンはどうなる?

債務整理を考えたとき、その前に組んでいた住宅ローンはどうなるのか気になりますよね。どうなるかは債務整理の「種類」によります。
まず、全ての不動産を失うことになる自己破産に関しては、住宅自体を手放さなくてはいけません。よって、その時点で住宅ローンも放棄となり、これまで支払ったローンの金額も当然返ってきません。
一方、個人再生や任意整理の場合は、住宅ローンをそのまま継続することが可能です。ただし、いくら経済状況が厳しくても、住宅ローンの減額はできません。その代わり、返済プランの見直しは可能なので、支払い期間を長くして、月々の負担を軽くすることは可能です。こうした場合、金融機関のほうもローンの減額ではないので、プランの変更に応じてくれるケースは多いようです。

債務整理時の住宅ローンの見直し

任意整理とは、司法書士が債権者と返済の方法や返済の額について交渉をして、今よりもよい条件での合意を成立させ、支払いを可能にするための手続きです。任意整理は裁判所が関与しないので、債務整理の中では一番手続きが簡単な方法です。そのため、任意整理によって、住宅ローン以外の借金を減らすことができれば、その方法がもっとも手軽です。ただ、任意整理の場合、大幅に借金を減らすというのは難しいことが多く、住宅ローンの返済と合わせると、結果的に返済が不可能な金額まで借金がふくらんでしまうこともあります。
借金がある、住宅ローンがある、しかし返済できない、任意整理も難しい・・・・・・となると、すべてをあきらめて自己破産しかない、と思うかもしれません。この場合、住宅は財産の1つとして換価され、債権者に配分されることになります。

債務整理時、住宅はどう扱われるか

住宅は、生活の基盤となるものです。そのため、実は住宅ローンについては、他の資産とは違う「住宅資金特別条項」(「住宅ローン特則」と言う場合もあります)という特殊な制度が用意されています。これは、債務者の経済環境を維持するために、自宅・マイホームをできる限り残しつつ、借金を整理できるようにしたものです。この制度を利用すれば、住宅についている抵当権は実行されず、自宅を競売にかけられることもありません。住宅ローンについては特別に、従前どおり又は多少のリスケをして支払っていってよいものとされています。さらに、住宅ローン以外の借金についても、個人再生手続に従って大幅に減額され、しかも返済期間を長くしてもらえます。

任意整理後、住宅ローンが組めるのはいつから?

任意整理をすると、そのことが事故情報として信用情報機関に登録されてしまいます。その状態を、ブラックリストに入るともいいます。事故情報が登録されている間は、様々な審査が通らなくなります。例えば、クレジットカードの新規作成や更新、あるいは消費者金融からの借り入れもできなくなります。住宅ローンの審査をする際も、この信用情報を参照します。そのため、住宅ローンも当然組むことができなくなるのです。

ただし、事故情報は一度登録されればずっと残り続けるわけではありません。その内容によって、解除されるまでの期間がある程度決まっているので、それが過ぎれば再び元のように審査が通るようになるのです。任意整理の場合、その期間は目安として5年とされています。つまり、任意整理から約5年が経過すれば、住宅ローンも組めるようになるのです。

しかし、約5年といわれても、正確に5年で解除されるわけではありません。また、信用情報機関は3つあり、それぞれ期間が若干異なることもあります。正確な期間を知るには、どうしたらいいのでしょうか?
正確な期間は、金融機関によって異なります。なぜかというと、金融機関ごとに参照する信用情報機関が異なるのですが、機関ごとに事故情報の解除にかかる5年間の意味が異なっているからです。それぞれの機関における、5年間の正確な内容は以下のようになっています。

信用情報機関主に利用する金融機関任意整理後の事故情報が解除されるまでの期間
全国銀行個人信用情報センター(全銀協)都市銀行を中心とした銀行全般代位弁済が行われてから5年間
日本信用情報機構(JICC)クレジットカード会社・消費者金融手続開始から5年間
CIC地方銀行を中心とした銀行・クレジットカード会社・貸金業者完済から5年間

このように、同じ5年間でも正確な期間はかなり異なります。5年が経過したと思うけれど、もう大丈夫かどうかを確実に知りたい場合は、開示請求をしてみましょう。自分の個人情報なら知ることができるので、電話やネットから請求してみてください。

債務整理後に住宅ローンを組む3つの方法

債務整理を終えて、事故情報が残る期間を過ぎてから住宅ローンを組む場合、審査に通るためにやるべきことが3つあります。それは、

・事故情報が確実にないことを確認する
・債務整理の対象になった金融機関には申し込まない
・同時にいくつもの金融機関に申し込むのを避ける

という点です。それぞれ、詳しく解説します。

・事故情報が確実にないことを確認する
債務整理による事故情報が確実に消えるだけの時間が経過していても、事故情報が登録されていることがあります。それは、登録される原因となるのが、債務整理だけではないからです。
例えば、携帯電話の代金を数か月滞納することでも、事故情報に登録されます。クレジットカードや、ローンの返済も同様です。奨学金も、3か月以上返済を滞納してしまうと、事故情報として登録されてしまうのです。事故情報があると、ほぼ確実に住宅ローンの審査は通りません。
このようなことに心当たりがある場合や、そもそも債務整理の事故情報が残っている可能性がある場合は、住宅ローンを申し込む前に各信用情報機関に開示請求をしてみた方がいいでしょう。

・債務整理の対象になった金融機関には申し込まない
5年以上経過して、信用情報機関では事故情報が解除されていても、債務整理の当事者となった金融機関はそうではありません。信用情報機関に問い合わせるまでもなく、内部情報としてその記録が残っていることがあるのです。これは、直接対象となった金融機関だけに限られたものではありません。消費者金融の中には、銀行と関連のあるところもあり、そこの銀行には記録が残っていることがあるのです。
その一例は、下記の表のとおりです。

銀行系列消費者金融
三井住友銀行プロミス
SMBCモビット
三菱UFJ銀行アコム
新生銀行レイクALSA
ノーローン
オリックス銀行オリックス・クレジット
スルガ銀行ダイレクトワン

このような消費者金融が債務整理の対象に含まれていた場合、その系列の銀行は避けましょう。

・同時にいくつもの金融機関に申し込むのを避ける
住宅ローンに申し込む際に、審査が通るかどうか不安で思わずいくつもの銀行に並行して申し込む人がいます。しかし、住宅ローンの申し込みというのは、信用情報として登録されてしまうのです。そこに、何度も申し込んだ形跡があると、他で審査に落ちたと思われてしまい、かえって審査が通りにくくなってしまいます。
それよりも、比較的審査の基準が甘いといわれる地方銀行、もしくはフラット35に絞って申し込んだ方がいいでしょう。ちなみに、住宅ローン申し込みの履歴が残るのは、約6か月です。
フラット35の場合、たとえ債務整理の事故情報が残っていても返済能力があると判断すれば、審査に通ることがあります。債務整理後、なるべく早く住宅ローンを組みたい場合は検討してみてはいかがでしょうか?
それとは逆に、事故情報が解除されても任意整理をしたことがあるというだけで審査に通りにくくなる銀行もあります。そういったところは、避けたほうが無難でしょう。




監修者情報
代表 認定司法書士 幡野 博文
代表 認定司法書士 幡野 博文
認定番号 第401159号 / 東京司法書士会所属 / 登録番号 東京 第1545号
40年の実績と信頼。北海道江別市出身。
昭和56年に司法書士資格を取得し、司法書士事務所を開設。以後、登記業務を主として各方面で活躍し、その傍ら身近な法律家として庶民の相談者として、様々な問題を解決。平成15年の簡裁訴訟代理関係業務の認定制度の発足に伴い、認定司法書士の資格を取得。親切・丁寧をモットーに依頼者と共に問題を解決すべく司法書士活動を展開中。
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